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    二手房驗房需要注意的細節、問題及驗房的時間段 

    發布時間:2019-03-08

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    相比新房,很多人覺得二手房不需要驗房,然而實際上因為二手房的自然損耗和人為破壞等原因,房屋難免會有瑕疵,為了避免遇到不靠譜的中介和房東對房屋缺陷進行隱瞞,二手房收房驗房的時候更加需要仔細謹慎。


    二手房驗房需要注意的細節、問題及驗房的時間段 

    一、二手房驗收時候需要注意的細節。

      1、房屋最初交易時間

      二手房的驗房首先要看的是二手房一次交易的時間,最初交易時間到二手房購買的時間間隔是多長,可以了解房子的產權壽命,以及房子的規劃情況。如果使用權僅有40年,已使用十來年,如果還按同地段70年商品房的價格衡量就不公平。

      2、原戶主賣房子的原因

      了解二手房戶主出售房子的原因,如房子老化、市政規劃、拆遷等情況。如果原業主是因為想出賣或者缺錢或者換大房子等,那就不用擔心,如果是房子質量問題,房子老化或者違反市政規劃需要拆遷的房子,最好不要購買。

      3、查看二手房戶型圖

      因為有些房子可能經過原戶主自行改動,二房改三房,三房改四房都是有可能的,所以要實地去看周邊的環境和物業小區的具體情況。

      4、清點附送物品

      驗房時不要忘了清點原戶主承諾的物品,對附送的物品根據型號、數量、規格、牌子列好清單。 在二手房交易的時候,附送物品也算在購房費用里面,這樣說不定將來還可以節約二手房的裝修成本。

      5、設施和質量

      買二手房一定要練就一雙火眼金睛,不然很有可能多掏裝修費和維修費,如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等,還有門窗、電路、網絡、煤氣等,主要是墻面和地面如果不仔細看,將來住進去會很麻煩。

      6、房屋相關配套

      查看門鎖是否損壞,打開水龍頭觀察水的質量、水壓,確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象,觀察戶內外電線是否有老化的現象,家具是否損壞或者家具是否試圖遮住房子本身的缺陷等,尤其是大型家具,一定仔細檢查。檢驗窗是否滲水,窗臺有無水漬,以及用手輕巧窗臺是否崩裂。門和窗開關是否靈活,開關是否有無特別的聲音。門插是否插入得太少;房門的插銷、門鎖是否太長太緊。門上油漆是否完好無缺,門內外面是否光滑平整和有無磕碰。

      7、費用問題

      原戶主使用的各種費用是否已經結清。水電、煤氣、寬帶、電視費、物業管理費、車位費等,一定要一一核對,如有欠費,購房者則有權要求原房東補交費用,避免自己承擔不必要的費用。

      8、證件和手續

      房屋產權證和過戶手續是否齊全,如維修基金,必須清楚知道業主是否曾經交過,以免造成自己的損失,有些購房者是因為孩子上學問題而買下二手房,那么就要弄清楚原戶主是否遷出。買賣雙方可一同前往房屋所在地的派出所,查詢房屋內的戶口情況。


      二手房驗房需要注意的細節、問題及驗房的時間段 

      9、二手房驗收查看缺陷

      二手房驗收時記得將家具、床或其他大型物品遮掩的地方,看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補的缺陷,特地用家具遮掩。

      10、二手房驗房注意房子的清潔

      在二手房驗房時,注意房子是否清潔有無殘留建筑垃圾。檢查所有可以拆開的空間內是否有垃圾。
    二手房驗房需要注意的細節、問題及驗房的時間段 

    二、二手房購房驗房的注意事項



      1、房屋保修期問題:

      根據國家《建設工程質量管理條例》有關規定,新商品房的保修期如下:

      (1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限(70年);

      (2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;

      (3)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;

      (4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。

      其他項目的保修期限在《保證書》中注明。保修期自業主接收交付之日起計。

      二手房買主應當特別注意一手房的交房日期,推算自己購買的二手房享受建設單位的剩余的保修服務期限。

      2、影響較大的房屋質量問題

      (1)墻體裂縫及樓板裂縫。

      (2)滲漏。注意查看廚房、衛生間向外的水平滲漏,以及向樓下的滲漏情況,如果漏水到樓下的鄰居家?您家的日子一定不好過,還要注意天花板、窗臺下面有無水漬。

      (3)上、下水的質量情況往往需要一個考察周期才能看出問題,在現場可以開打水流,看看水壓大小,試試排水速度。

      如果在房屋驗收的過程中發現問題,一定要在驗收交接記錄中注明。注意向賣方索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后需要。

      3、交接鑰匙

      要注意接收全部鑰匙,包括樓單元門鑰匙、進戶門鑰匙、室內各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)的鑰匙。

      4、交接水、電、煤氣、物業管理等費用

      (1)結清水表賬單。在交房時,雙方須要進行抄表讀數,并按實際的抄表數由業主結清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況,要賣方提交近期的水費賬單。

      (2)結清電表、煤氣表帳單,注意事項同上,用智能卡繳費的,一定要接收智能卡。

      (3)辦理有線電視過戶。

      (4)結清電話,寬帶費用。如果需要繼續使用原有的電話號碼,應當到電信部門辦理過戶手續,并以交房當日為準結算電話、寬帶費用賬單。

      (5)結算維修資金。

      (6)辦理物業更名及結算物業管理費用。

      (7)結清往年的供暖費用。

      (8)遷移戶口。在交房時要確認原房住的戶口已遷出,如果戶口尚未遷出,應當書面約定遷出的截止時間和違約責任確認。

      5、結清二手房尾款

    二手房驗房需要注意的細節、問題及驗房的時間段 


      二手房交易房款交割,目前最常用的就是通過中介來完成。這種方式雖然是最常用的,但會存在一定的風險。一般情況下,房款交割還有以下方式可供選擇和考慮:

      (1)買賣雙方直接交接購房人在購買一套二手房的時候就直接與賣方進行交接。當與賣方談好價格簽好合同后,購房人將錢存在存折上,同賣方一同去辦理過戶手續。在完成過戶后,購房人與賣方一同到開戶銀行將錢存入賣方的賬戶。

      (2)通過律師事務所交接交易雙方通過律師事務所簽署合同,然后買方將款存入律師事務所,待辦完過戶后,通過律師事務所將錢付給賣方。由于有律師事務所作為中間人并承擔相應責任,雙方都會減少不必要的擔心。但據了解,目前這種方式很難實行,因為買方的錢一旦存入律師事務所,則被視為所內業務收入,需要納稅。

      (3)通過公證處交接通過公證處完成錢房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門,在公證處的監督下,交易雙方的權利和義務都會得到很好的保護。同時公證部門會收取一定的公證費用。

      (4)銀行托管交易資金通過銀行來托管交易資金,使交易過程更透明,給買賣雙方更大安全保障。銀行為個人出具履約保函據有關律師介紹,他們在辦理二手房買賣的業務時,普遍采用銀行為個人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內,如因買方未能履行其在基礎合同項下的義務,賣方按履約保函約定向銀行索賠時,銀行對有關索賠文件進行形式審查,確認符合履約保函約定的索賠條件后,無須征得買方的同意即可直接將索賠金額支付給賣方,且該付款行為不受買方與賣方之間基礎合同糾紛的影響。


      三、建議購房者一般在三個時間段看房后,才能最大限度地發現房屋質量問題。

      1、在晴天白天看房,重點注意房屋的采光、通風和室內外墻體結構是否良好。

      2、另外晚上再去看一遍,因為入夜后看房,可充分了解小區是否安靜,是否存在周邊噪音的干擾,小區物業管理是否安全,有無巡查和安全防范措施,這些情況在白天是無法看到的。

      3、下過雨后看房,無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”,都逃不過雨水的“侵襲”,這時候房屋墻壁、墻角、 天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水就能一覽無余。尤其要留意陽臺、 衛生間附近的地板,看看有沒有潮濕發霉的現象。只有這樣多次看過后,才能決定是否付定金。
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